Kiinteistövälitystoiminta liikeideaksi

Kiinteistösijoituksia pidetään perinteisesti yhtenä luotettavimmista. Samalla on kannattavampaa sijoittaa kaupallisiin kohteisiin kuin huoneistoihin ja asuinrakennuksiin. Kaupallisten kiinteistöjen keskimääräinen takaisinmaksuaika Venäjällä on tällä hetkellä 8-10 vuotta ja joissakin tapauksissa jopa vähemmän.

Tämä on erittäin houkutteleva aloittelijoille. Mutta ennen sijoittamista sinun on valmistauduttava hyvin. Kuinka tehdä tämä, kerromme sinulle tämän päivän artikkelissa.

Kuinka paljon voit ansaita kaupallisesta kiinteistöstä?

Toimisto-segmentin ensiluokkaisten kiinteistöjen hinnat tai aktivointisuhteet (markkinoilla olevan omaisuuden arvon ja 12 kuukauden kuluessa tuodun nettotuloksen suhde) ovat 9. -10%, vähittäiskaupan kiinteistöissä - 9. 5-10. 5%, varasto- ja teollisuuskiinteistöissä - 11 -12%.

Kerrostalojen, tilauskeskusten, toimistojen, palvelukeskusten ja kahviloiden kannattavuus vaihtelee keskimäärin 8-15% vuodessa. Kauppakeskusten ja katukaupan tilat voivat olla jopa 30-45% vuodessa.

Suosituimmat liikekiinteistön segmentit ovat nykyään toimistot, liiketilat ja varastot.

Ja aloitteleville sijoittajille myös kaksi ensimmäistä luokkaa ovat houkuttelevia, koska niillä on pienin pääomaintensiteetti - pienet toimistotilat tai kaupat maksavat huomattavasti vähemmän kuin varastot tai teollisuusrakennukset. Tämä antaa sijoittajille mahdollisuuden "aloittaa liiketoiminnan" vähimmäiskäynnistyspääomalla.

Kuinka paljon rahaa tarvitset sijoittaaksesi liikekiinteistöihin?

Kaupalliseen kiinteistöön sijoittaminen vaatii huomattavan alkupääoman - keskimäärin 10-15 miljoonaa ruplaa. Laadukkaimpien ja kannattavimpien liikekiinteistöjen kustannukset alkavat noin 30 miljoonasta ruplaan.

Moskovassa ja Pietarissa tämä on nyt alin hintakynnys kiinteistöille, joilla on hyvä sijainti ja luotettavat vuokralaiset.

Minne sijoittaa pienellä pääomalla?

Liikekiinteistöä pidetään yhtenä kannattavimmista käteissijoituksista sekä tapana varmistaa jatkuvat tulot. Suurin osa tämän alueen ideoista vaatii merkittäviä pääomasijoituksia, mutta on olemassa poikkeuksia. Joka tapauksessa hyvin suunniteltu kiinteistöliiketoimintasuunnitelma vain edistää onnistunutta toimintaa.

Tulotyypit

Tulo- ja kiinteistöliiketoiminta ovat:

aktiivinen (liiketoimet eli osto ja myynti henkilökohtaisella omaisuudella tai liiketoimet muiden omistamilla esineillä - kiinteistönvälittäjän toiminta);
passiivinen (oman kiinteistön vuokraaminen - huoneistot, talot, toimistot, teollisuustilojen tarjoaminen, yksityishotellin hallinta (katso Sijoittaminen hotelliliiketoimintaan - miten yhdistää liike ja vapaa).

Tarkastellaan kutakin vaihtoehtoa tarkemmin.

Aktiiviset toiminnot henkilökohtaisen omaisuuden kanssa

Kiinteistöjen ostaminen ja myyminen on erittäin kannattava liiketoiminta, mutta se vaatii suuria varoja. Vaihtoehto tämän tyyppiselle toiminnalle on kiinteistönvälittäjän työ. Lisäksi tällä on omat näkymät - tulevaisuudessa voit luoda oman toimiston.

Halu menestyä kiinteistönvälittäjänä ei riitä, henkilökohtaiset ominaisuudet ovat myös tärkeitä tässä asiassa:

ihmisten viestinnän ja suhtautumisen helppous - kyky löytää kontakti muukalaisiin ja saada heidät muutamassa minuutissa;
fanaattinen asenne työhön on mahdollisuus ja toivottavampaa työtä tuntien jälkeen;
asiakkaan ymmärtäminen - helppo tunnistaa asiakkaan toiveet ja mahdollisuus niiden toteuttamiseen;
hyvä intuitiivinen näkemys tapauksesta - ne tallentavat kaikki saapuvat ehdotukset, mutta viedään vain niihin sovelluksiin, jotka on mahdollista toteuttaa;
alueen ja markkinahintojen tuntemus - tietoinen kaupungin infrastruktuurista, hyvin tietoinen katujen, talojen sijainnista, perehtynyt huoneistojen suunnitteluun, ohjaa esineiden arvioitu hinta;
psykologisten menetelmien hallitseminen - he osaavat "laittaa puristuksen" asiakkaalle tapahtuman suorittamiseen, vakuuttaa hinnan kannattavuudesta jne.
oikeudellinen tieto - ymmärtää ongelman oikeudelliset kysymykset ja tuntea lainsäädännön hyvin.

Oma kiinteistövälitystoimisto

Oman kiinteistövälitystoiminnan järjestäminen eroaa merkittävästi nykyisen yrityksen edustajan toiminnasta. Loppujen lopuksi kaikki menestyvät edustajat eivät voi luoda ja hallinnoida koko organisaatiota työntekijöillä. Ja myös toimiston onnistunut toiminta on mahdotonta ilman kokenutta asiantuntijaa, jolla on vakiintunut asiakaskanta, jossa hän on koko minitoimisto.

Mitä tarvitaan kiinteistönvälitystoimiston avaamiseen? Liikekiinteistöjen sudenkuopat ja edut, liiketoimintasuunnitelman valmistelu.

Kiinteistömarkkinat ovat kehittyneet viime vuosikymmenien aikana. Jatkuvasti nousevat uudet virastot osoittavat palvelujen kysynnän. Tämä indikaattori heijastaa liiketoiminnan kannattavuutta. Ennen projektin aloittamista kannattaa tehdä markkina-analyysi ja ottaa huomioon vivahteet. On tärkeää olla alan ammattitaitoinen tuottamaan kiinteistötuloja.

Yritystiedot

On kaksi vaihtoehtoa tulla kiinteistövälittäjäyrityksen omistajaksi:

yrityksen luominen tyhjästä;
valmiiden yritysten ostaminen.

Ensimmäinen menetelmä liittyy korkeisiin kustannuksiin ja pitkään muodostumiseen, mutta on sallittua luoda haluamasi yrittäjyys. Valmiiden projektien suhteen et voi olla täysin varma asiakkaiden ja työntekijöiden laatuun.

Kiinteistöliiketoiminnan pääoma on ihmisiä, työskenteleviä ja palveluja ostavia. Yrityksen näkökulma on, että se ei vaadi lisenssiä, sen kehittämiseksi sinun on kerättävä tavallinen dokumentaatiopaketti ja toimittava.

Kiinteistövälitystoimiston pääalueet ovat:

Kohteiden osto ja myynti.
Vuokrat, sekä pitkäaikaiset että lyhytaikaiset.

Jotkut yritykset ovat erikoistuneet asuntojen tai muiden asumis- tai työskentelymahdollisuuksien päivittäiseen vuokraukseen. Vuokra-asuntojen ostaminen tapahtuu päivittäin.

Yritykset ansaitsevat rahaa liiketoimista, mutta tämän lisäksi on suositeltavaa tarjota erilaisia palveluja asiakkaiden luottamuksen lisäämiseksi. Näitä ovat: kuulemiset, apu asiakirjojen valmistelussa, kohteen kunnostamisen järjestäminen.

Tällaisten tapahtumien rekisteröinti on melko vaikea tehtävä ihmisille, joilla ei ole oikeudellista koulutusta, ja se vie paljon aikaa. Tämä on johtanut siihen, että useimmat ihmiset etsivät apua tällaisissa asioissa.

Kiinteistövälitystoimisto on pätevä välittäjä kaupan osapuolten välillä, joka löytää mahdollisimman nopeasti asiakkailleen sopivia tarjouksia.

Haitat ja positiiviset näkökohdat

Kiinteistövälitystoiminnan liiketoimintaa tulisi tarkastella eri näkökulmista. Kaikilla yrityksillä on aina plussat ja miinukset, sudenkuopat ja hyvät näkymät. Siksi harkitessasi kiinteistövälitystoimiston avaamista sinun on otettava huomioon tällaiset seikat.

Haittoja ovat korkea kilpailu, kohtuullinen määrä riippuvuutta agenteistasi, todennäköisyys, että välittäjä saa rahaa ohittamalla sinut, sekä mahdollisuus, että asiakkailta ei makseta. Samalla kiinteistövälitystoiminnan edut ovat, että et tarvitse merkittäviä investointeja, oikein priorisoituna voit käyttää kapealla näillä palvelumarkkinoilla, ja kausiluonteisuuden puuttumisella on myös tärkeä rooli.

Markkinoiden volatiliteetti on erityisen tärkeä asia kiinteistöliiketoiminnassa. Se riippuu maailmantalouden tilanteesta. Ihmiset ostavat, myyvät, vaihtavat kiinteistöjä suotuisina, vakaina aikoina. Kriisin aikana nämä markkinat voivat täysin nousta seisomaan, ja löydät itsesi työttömäksi.

Yrityksesi organisointi

Kiinteistövälitystoimisto koostuu kahdesta avainhenkilöstä: järjestelmänvalvoja ja asianajaja. Pääkäyttäjän päätehtävä on kommunikoida asiakkaiden kanssa ja etsiä erilaisia vaihtoehtoja heidän pyyntönsä tyydyttämiseksi. Asianajajan tehtävänä on tarkistaa kiinteistöasiakirjat ja muodostaa kaupat.

Oletko yksi näistä ihmisistä? Jos ei, sinun täytyy tulla sellaiseksi tai löytää toinen liikeidea.

Yli puolet kiinteistövälitystoimistoihin hakevista henkilöistä tulee sinne ystävien suosituksesta. Ja oikeushenkilöt kääntyvät yleensä tunnettujen, todistettujen virastojen puoleen, jotka ovat työskennelleet markkinoilla pitkään. Tämä tarkoittaa, että ei ole järkevää investoida paljon mainontaan. Tulosta pari sataa käyntikorttia ja pyydä ystäviä jakamaan ne ystävillesi ja perheellesi. Lähetä ilmaisia luokiteltuja ilmoituksia sanomalehtiin ja Internetiin. Aluksi tämä riittää. Odota kuukausi ja katso tulokset. Jos yksi tai kaksi ihmistä kääntyy luoksesi, kannattaa jatkaa. Jos tällainen pieni mainoskampanja ei tuota tuloksia, sinun on harkittava vakavasti, tarvitsetko sitä. Todennäköisesti markkinat alueellasi ovat jo jakautuneet ja kyllästyneet, on käytännöllisesti katsoen mahdotonta murtautua niihin tavallisimpana kiinteistönvälitystoimistona, joka tarjoaa yleisimpiä palveluja, ilman kokemusta tältä alueelta.

Harkitessasi kuinka perustaa kiinteistövälitystoimisto, sinun tulee kiinnittää huomiota kiinteistötietokannan keräämiseen. Tällainen liike alkaa siitä. Voit ostaa sen yrityksiltä, jotka keräävät ja käsittelevät näitä tietoja. Ne tarjoavat yleensä esittelyversion, johon voit soittaa varmistaaksesi, että se on kelvollinen. Sen jälkeen sinun tarvitsee vain tehdä sopimus tietokannan ostamisesta. On olemassa vaihtoehto - kuulostaa sanomalehdistä, aikakauslehdistä, Internetistä löytämiäsi mainoksia ja etsiä myös ympäri kaupunkia julkaistuja mainoksia. Tämä prosessi on aikaa vievää, mutta halvempaa kuin tietokannan ostaminen. Koska luet tätä artikkelia, se tarkoittaa, että olet kiinnostunut tästä yrityksestä, ja sinun tulisi keskittyä toiseen vaihtoehtoon.

Aluksi voit tehdä jopa ilman pysyvää toimistoa. Asiakkaiden kokouksiin sopivat kokoushuoneet, jotka vuokrataan tuntikohtaisesti.

Ennen kuin avaat kiinteistövälitystoimiston, sinun on rekisteröitävä se laillisesti. Näin laki sanoo. Käytännössä tässä maassa, ensimmäisten kahden tai kolmen vuoden aikana, monet kiinteistövälittäjät työskentelevät laittomasti. Tosiasia on, että puhtaalla omallatunnolla lain edessä on paljon paperityötä, veroja, raportointia, kaikki tämä vaatii aikaa ja joskus rahaa. Se ei myöskään edistä yrityksesi kehitystä. Minkä polun valitset yrityksellesi?

Kozubenko Lyubov Konstantinovna

Koska asuntokustannukset laskevat vähitellen, toisaalta rahan ansaitseminen kiinteistöjen kautta ei näytä olevan kovin hyvä idea. Todellisuudessa asiat ovat kuitenkin hieman erilaiset tällä alalla. Vaikka kiinteistömarkkinat ovat epävakaat, monet ihmiset valitsevat sen passiivisten tulojensa perusteella.

Yleistä tietoa tämän tyyppisistä tuloista

Kiinteistöala antaa omistajiensa ansaita hyviä voittoja myös kriisitilanteissa. Varsinkin bisnesluokan asumiselle on ominaista korkeampi hinta, joten joillekin ihmisille tämä vaihtoehto on täysin sopimaton.

Vanhat asunnot korvataan jatkuvasti uusilla kerrostaloilla. Siksi alemmalle segmentille on ominaista tällainen arvonlasku. Asuntoluotto-ohjelmien käyttöönotto on parantanut hieman tämän segmentin tilannetta.

Siksi ei halvin, edullinen kiinteistö tuo sinulle hyvät tulot. Kannattavin on aiemmin aliarvioitu liiketoimintasegmentti. Venäjällä ei ole kovin kehittynyt keskiluokka; Suurimman osan väestöstä edustavat ihmiset, joilla on joko matala tai korkea tulotaso.

Monet sijoittajat pitivät viisaana pitää keskihintasegmenttiä voiton lähteenä. He yrittivät ansaita rahaa yksinomaan kalliiden tai erittäin halpojen tilojen avulla.

Siksi liiketoimintasegmentille on ominaista viivästynyt kysyntä, rakentajat saavat tilauksia juuri tältä alueelta. Suurimman hinnanlaskun aikana jälkimarkkinoita edustivat suhteellisen halvat asunnot (noin 200 - 170 000 ruplaa), ja kun rakennusvaihe otetaan huomioon, se oli 70 - 90 000 ruplaa.

Nyt hinnat ovat nousseet noin puolitoista kertaa. Nämä eivät ole vaikuttavimpia lukuja. Hinta kasvaa hyvin hitaasti, se nousee noin prosentin jokaisen vuosineljänneksen jälkeen. Vaikka kasvu on edelleen havaittavissa, sen osoittaa niiden kiihtyminen ja tulokset yleensä. Jos olet valmis odottamaan, hyvän rahoituksen saaminen on käytettävissä vuoden kuluttua.

Kiinteistöt - tulot kiinteistöistä ja tulot kiinteistöjen vuokraamisesta: