Liikeidea; yksityinen rahastoyhtiö

Lukuaika: 10 minuuttia

Eikö sinulla ole aikaa lukea? Jätä postisi - lähetämme linkin artikkeliin.

Rosstatin mukaan venäläinen kuluttaa keskimäärin yli 1700 ruplaa kuukaudessa asumiseen ja kunnallisiin palveluihin. Asumis- ja julkisten palvelujen markkinat ovat kolme kertaa suuremmat kuin kuluttajapalvelumarkkinat, neljä kertaa suuremmat kuin henkilöliikennemarkkinat ja seitsemän kertaa suuremmat kuin lääkintäpalvelumarkkinat. Samaan aikaan tällainen markkinakoko ei kuitenkaan lainkaan takaa liiketoiminnan voittoa tai edes purkautumista.

Suurimman osan kerrostalojen asukkaat eivät itse ylläpidä talojaan: he eivät vaihda sisäänkäyntien lamppuja, eivät korjaa ramppeja eivätkä poista lunta talvella . Tämän tekee rahastoyhtiö, jonka kanssa talon asukkaat tekevät sopimuksen. Rikoslaissa vastaanotetaan asukkailta rahaa kaikista yleishyödyllisistä palveluista, maksetaan toimittajille vedestä, kaasusta ja sähköstä. Ja hän pitää rahaa talon ylläpitoon.

UK on tavallinen kaupallinen yritys, LLC tai JSC. Rahastoyhtiön avaamiseksi sinun on hankittava lisenssi kerrostalojen hoitamiseksi ja läpäistävä pätevä tentti. Palkkaa sitten siivoojat, putkimiehet ja sähköasentajat, tee sopimus resursseja toimittavien organisaatioiden kanssa. Se on vaikeampi kuin vaatekaupan avaaminen, mutta se on täysin mahdollista - Venäjällä on 20 tuhatta rahastoyhtiötä, jotka toimivat asunto- ja laitosalalla.

Keskustelimme Inna kanssa rahastoyhtiöstä Alfa-Servicestä selvittääkseen, miksi markkinoiden valtava koko ei takaa edes pientä voittoa ja miksi ei kannata mennä tälle alueelle, jos ei ole trumpia kortit hihassa.

Asiakkaita on vaikea löytää

Asiakkaiden löytäminen näiltä markkinoilta on vaikeampaa kuin vähittäiskaupassa tai ateriapalvelussa. Se ei toimi vain käynnistämällä mainontaa Internetissä tai suusanallisesti - sinun on mentävä vaikeampaa tietä.

On olemassa kolme päätapaa: voittaa tarjous, neuvotella kehittäjän kanssa tai saada vuokralaisten yhtiökokous vakuuttamaan rikoslain muuttamisesta. Ensimmäisessä tapauksessa nuori yritys ei pysty kilpailemaan kokeneiden kilpailijoiden kanssa. Toisessa yrittäjällä ei ehkä ole yhteyksiä. Ja kolmas vaatii uskomattomia ponnisteluja: sinun on kerättävä vuokralaisia ​​ja suostuteltava heidät suorittamaan monimutkainen menettely. Jos perustajalla ei ole vahvoja yhteyksiä tai kykyä vaikuttaa vuokralaisten päätöksiin, on lähes mahdotonta löytää hallittavia esineitä.

Asiakkaat eivät usein maksa

Venäläisten kokonaisvelka asumis- ja kunnallispalveluissa ylittää 500 miljardia ruplaa, mikä on noin 10% kokonaismarkkinoista. Asukkaat eivät välttämättä maksa useita kuukausia tai jopa vuosia. On niitä, jotka eivät maksa ja odottavat, kun vanhentumisaika on kulunut, toivoen, että heillä ei ole aikaa nostaa kanne ja velat poistetaan. Jos yrityksellä ei ole aikaa mennä oikeuteen kolmen vuoden kuluessa, rahat menetetään.

Saadakseen rahansa yritykset sammuttavat sähkön, veden ja asettavat joskus pistokkeita viemäreihin

Asumisen ja kunnallisten palveluiden ongelmat

Varmasti suurin osa nykyaikaisten kerrostalojen asukkaista ei ole tyytyväinen paikallisten asuntojen ja kunnallisten palveluiden työhön, mutta harvat ihmiset pystyvät järjestämään oma-aloitteisen ryhmän ja korjaamaan tilanteen. Ja kaikki tämä sisäpihojen ja sisäänkäyntien laajan tuhon taustalla. Katkenneet ikkunat ja ovet, nuhjuiset portaat, tukkeutuneet ja likaiset roskasäiliöt, graffitit, vuotava katto ja paljon muuta. Lisäksi tällainen valitettava kellarien ja sisäänkäyntien tila voi olla haitallista terveydelle. Kosteus ja epäterveelliset olosuhteet, rottien, kirppujen ja torakoiden leviäminen, home. Ja vain avoin pääsy ullakoiden ja kellarien sisäänkäynteihin tekee niistä suosikkipaikan vieraileville huumeriippuvaisille, pikkurikollisille ja kodittomille.

Kaikki nämä ongelmat ovat melko ratkaistavissa ja asumiseen ja kunnallisiin palveluihin siirrettävät rahat kasvavat jatkuvasti. Rahastoyhtiöiden tarjoamat palvelut ovat kuitenkin yleensä inhottavia. Vaikka vesihuolto olisi rikki, putkimiesjoukkue lähtee suurella viiveellä ja onnettomuuden aiheuttamat vahingot syntyvät paljon enemmän kuin korjaamot saapuvat nopeasti. Ja jos sähköjohdot palavat, voit jopa odottaa sähköasentajia useita päiviä. Ja tässä ei ole kyse niinkään ZhEKin työntekijöiden huolimattomuudesta, huolimattomuudesta tai laiskuudesta, vaan alan julkishallintojärjestelmän rakenteen lukuisista ongelmista.

Nykyaikaiset rahastoyhtiöt

Pitkäaikainen terveen kilpailun puuttuminen, valtion asuntojen ja yhdyskuntatoimistojen monopoli ovat johtaneet varojen tehottomaan hallintaan ja jakamiseen. Tämän seurauksena teollisuudessa käytetään paljon rahaa reikien korjaamiseen. Lämmitysjärjestelmän huono korjaus kylmänä vuodenaikana, putkien jäätyminen sisäänkäynnissä rikkoutuneiden ikkunoiden ja ovien takia. Suurilla lämpöhäviöillä asukkaat itse asiassa maksavat katujen lämmittämisestä eivätkä talonsa. Neuvostoliiton aikana muodostuneet talonhallintajärjestelmät toimivat edelleen tehottomasti useimmissa Venäjän kaupungeissa. Kilpailun puuttuessa he ymmärtävät edunsa. Loppujen lopuksi miksi työskennellä paremmin, jos raha maksaa joka tapauksessa.

Tällä hetkellä yksityiset rahastoyhtiöt korjaavat tilannetta vähän, korvaavat vanhat ZhEK: t ja DEZ: t. Kilpailu on alkamassa, mikä osaltaan parantaa palvelun yleistä parantamista. Asunnon omistajien yhdistyksille tarjotaan valinta. Valitettavasti tämä prosessi on vasta alkamassa, miksi yrittäjät eivät kiirehdi hallitsemaan tätä liiketoimintaa? Loppujen lopuksi tämä on monen miljardin dollarin liikevaihto.

Markkinoiden toteutettavuus

Markkinointitoimistot tekivät analyyttisen tutkimuksen Moskovan asunto- ja kunnallispalvelumarkkinoista. Tämän alan arvioidaan olevan keskimäärin miljardi euroa vuodessa. Markkinat ovat todella valtavat, ja yli kaksi ja puoli tuhatta yritystä kannattaa oikeutta palvella julkisia laitoksia, joista yli kaksi kolmasosaa on pieniä yksityisiä organisaatioita. Huolimatta parannetusta resurssien hallinnasta johtoon siirtyneen kuluneen viestintä- ja tilaverkon takia, tällaisten yritysten voitto on vähäinen. Suurin osa varoista käytetään korvaamiseen tai kalliisiin korjauksiin. Tilanne on parempi uusissa rakennuksissa, joissa asunnonomistajien yhdistykset perustetaan välittömästi.

Ei ole tarkoituksenmukaista avata yritystä julkisten palveluiden palvelemiseksi 70-luvulla rakennettujen "hruštšovkolaisten" perusteella kuluneella viestinnällään. Tällöin yrityksen takaisinmaksuaika voi olla vähintään 5 vuotta. Mutta jopa laiminlyötyissä tapauksissa asunto- ja kunnallispalvelumarkkinat voivat olla erittäin kannattavia. Markkinoijien mukaan tilannetta voidaan muuttaa muuttamalla liiketoiminnan suuntaa muuttamalla sen profiiliksi. Kehitysyritysten houkuttelu.

Kehitysyhtiön tuotto asumisen ja kunnallispalvelujen hallinnasta on verrattain pienempi kuin omien projektien ja investointien toteuttamisesta. Kehittäjä pyrkii kuitenkin perustamaan oman hallintotoimiston rakennettaviin tiloihin. Siten asiakkaiden houkutteleminen valmiilla ratkaisuilla. Lisäksi yrityksen on helpompi poistaa omat virheensä ja puutteet rakentamisessa.

Etsi asiakkaita ja valitse sopivia esineitä

Lähes kaikki kerrostalossa asuvat tuntevat rahastoyhtiöiden toiminnan asumis- ja kunnallispalvelujen alalla (jäljempänä - rikoslainsäädäntö). Monet yhdistävät heidät "GBU Zhilischnikiin", toisin sanoen valtion tai kuntien budjettiyritykseen, joka jatkaa edelleen Neuvostoliiton ZhEKovin perinteitä, asianmukaisen laadukkaan palvelun kanssa. Yksityisten rahastoyhtiöiden markkinat ovat kuitenkin kypsyneet maassa. Siinä on kaikki edellytykset vakauttamiselle.

Markkinat ovat kypsiä

Varainhoitoyhtiöiden markkinat ovat melko suuret. Arviomme mukaan kerrostalojen omistajat vain Moskovassa ja Pietarissa alueineen sekä kaupungeissa, joissa asuu yli miljoona, maksavat rahastoyhtiöille noin 400 miljardia ruplaa vuodessa (jäljempänä kaikki arviot rahastoyhtiölle ovat tulosta analyysistämme uudistusapuasuntojen ja kunnallispalvelujen rahaston tietokannasta). Ja tämä on tarkoitettu vain asuintilojen kunnossapitoon ja korjaamiseen ottamatta huomioon todellisia laitoksia (lämpö, ​​vesi, kaasu ja niin edelleen). Jos ekstrapoloimme nämä luvut koko Venäjälle, saamme yli biljoonaa ruplaa. Ja puolet heistä on yksityisiltä yrityksiltä.

Silmiinpistävin esimerkki suurten yksityisten sijoittajien saapumisesta rahastoyhtiöihin on PIK-ryhmän jäsen PIK-Comfort, jonka on kirjoittanut Sergei Gordeev. Ilmestynyt vuonna 2021 ja alkanut kasvaa aktiivisesti vuonna 2021, se on nyt maan suurin yksityinen rahastoyhtiö (ja suurin rahastoyhtiö yleensä), ja sen hallinnassa on yli 50 miljoonaa neliömetriä. Viime vuosina yhä useammat yksityiset sijoittajat ovat alkaneet seurata hänen esimerkkiään.

Ison-Britannian markkinat ovat nyt samanlaisia ​​kuin päivittäistavaroiden vähittäismarkkinat 10-15 vuotta sitten. Ensimmäinen yhtäläisyys on, että tämä yritys skaalautuu melko helposti "leveydeksi". Nykyään markkinat eivät ole keskittyneet, laajalle kasvulle ei ole rajoituksia, myös ostamalla muita toimijoita.

Jatkamme vähittäiskaupan analogiaa, muistelemme tyypillistä asuinalueen maisemaa 20 vuotta sitten: melkein joka pihalla oli pieni paikallisen yrittäjän omistama ruokakauppa. Nyt melkein kaikki nämä kaupat ovat kadonneet, ja niiden paikalle on asettunut Pyaterochka, Magnets tai Dixie. Vuonna 2021 Pyaterochka-ketjulla oli 100 myymälää, nyt niitä on 15 350 - ketju on kasvanut 150 kertaa.

Sama tapahtuu myös Ison-Britannian markkinoilla. Moskovassa ja Moskovan alueella on lähes 900 rahastoyhtiötä, kun taas 90% pelaajista on pieniä ja hoitaa alle 600 000 m2: n asunto-osaketta. Kaiken kaikkiaan tällaisten pienten yritysten osuus alueen koko asuntokannasta on kuitenkin yli 55 prosenttia. Nykyään markkinoilla on vain yksi todella suuri yksityinen toimija - PIK-yritysryhmä. Lähimmät kilpailijat jäävät sen jälkeen hallinnoitavien talojen pinta-alalta ainakin suuruusluokkaa.

Valtion on helpotettava tulevaa vakauttamista, vaikkakin implisiittisessä muodossa. Virallisesti hallituksen sääntely tällä alalla ei ole kovin merkittävää: jokaiselle rahastoyhtiölle myönnetään toimilupa, joka voi peruuttaa sen, jos toiminnassa on merkittäviä rikkomuksia.

Käytännössä asunto- ja kemikaaliyhdistelmä on poliittisesti erittäin herkkä alue. Siksi paikalliset viranomaiset puuttuvat usein ja aktiivisesti rikoslain työhön. Pormestarit, kuvernöörit ja heidän asumisensa ja kunnallispalvelujensa sijaiset pitävät säännöllisiä kokouksia rahastoyhtiöiden omistajien kanssa keskustellakseen kiireellisistä asioista. Luonnollisesti heidän on helpompaa keskustella asialistasta 5-10 suuren pelaajan kanssa kuin satojen pienten kanssa.

Lopuksi varoja näiltä markkinoilta voi ostaa melko halvalla ja joskus jopa "viedä pois ilmaiseksi". Yksi monien rahastoyhtiöiden keskeisistä ongelmista on asukkaiden krooninen maksamatta jättäminen. Tilanne pahentuu entisestään, jos yritys toimii "kauttakulkulinkkinä" maksamaan yleishyödyllisiä laskuja asukkaiden ja resursseja toimittavien organisaatioiden (RSO) välillä. Tällöin rikoslain itse vastuu maksaa RNO: n palveluista, eikä sillä ole mitään maksettavaa, jos se ei voi saada rahaa vuokralaisilta. Tämä edellyttää tehokasta työtä velallisten kanssa, mikä ei ole aina pienten toimijoiden käytettävissä.

Käyttämätön potentiaali

Mutta tämä ei ole ainoa tekijä rahastoyhtiön sijoittamisen houkuttelevuudessa. Sen lisäksi, että tämä liike kasvaa, se on myös skaalautuva perusteellisesti.

Kerrostalojen asukkaat tietävät hyvin, kuinka tärkeää on valita luotettava rahastoyhtiö, koska he maksavat paljon rahaa, jotta heidän taloaan valvotaan jatkuvasti ja tarvittavat korjaukset tehdään ajoissa. Valitettavasti useimmiten ihmiset ovat kuitenkin tyytymättömiä, he eivät ymmärrä, mihin heidän rahansa menevät ja kuka siitä vastaa. Siksi nykyään monet talot yleensä kieltäytyvät rahastoyhtiöiden palveluista ja muodostavat ns. HOA: n. Mutta edes täällä kaikki ei ole niin sujuvaa, koska useimmiten ihmiset ovat vain valmiita suuttumaan, mutta todellisuudessa kukaan ei halua tehdä mitään itse. Jokaisesta kerrostalosta on erittäin vaikea löytää aktivisteja, joten rahastoyhtiöiden olemassaolo jatkuu.

Tänään vieraamme on Lyudmila Vladimirovna Voronežista. Reconomica-aikakauslehti pyysi häntä kertomaan, kuinka rahastoyhtiö toimii, koska hän, kuten kukaan muu, tietää kaikki tapauksen vivahteet. Lyudmila Vasilievna pystyi kaukana vuonna 2021 avaamaan oman yrityksensä asuinrakennusten hallintaan ja harjoitteli ammattitaitoisesti, kunnes hänen oli vielä lopetettava liiketoimintansa. Lue kaikki hänen tarinansa yksityiskohdat alla.

Rahastoyhtiön perustaminen

Hei! Nimeni on Lyudmila Vladimirovna Merkulova. Asun Voronežissa. Kun aloitin asuntorakentamisen liiketoiminnan syyskuussa 2021, olin 56-vuotias. Minun luomani rahastoyhtiö (MC) työskenteli vuoden 2021 loppuun asti.

Talojen siirto johtoon

2021-luvun alussa työskentelin erään Voronežin tehtaan pääkaupunkiseudulla. Rakensimme monikerroksisia asuinrakennuksia. Puolet niistä sijaitsevista huoneistoista myytiin alennettuun hintaan tehtaan jonotuslistalla oleville, loput ostivat kaikki kaupalliseen hintaan.

Yrityksessä liike eteni harppauksin kohti konkurssia ja asuntorakentamisen lopettamista. Oli tarpeen etsiä uutta työpaikkaa. Monien yritysten taseissa olivat heidän rakentamansa asuntotalot, joista he yrittivät päästä eroon. Siirretty äskettäin perustetun rikoslain toimivaltaan.

Vuonna 2021 perustin LLC: n, jonka peruskirjassa määrättiin yhden tyyppisestä toiminnasta - kiinteistönhoito. Yrityksen johdon kanssa päästiin sopimukseen kahden asuinrakennuksen siirtämisestä rahastoyhtiölle, joiden kokonaispinta-ala on 13 862 neliömetriä.

Yksi taloista, joita rahastoyhtiömme palvelee.

Minulla ei ollut alkupääomaa. Taloudellisena "turvatyynynä" tehtaan johto sopi yritykseni perustamisen ensimmäisten kolmen kuukauden ajan jatkamaan siirtyneiden talojen palvelemista yksin. Näiden kuukausien rahansiirrot väestöltä olisi pitänyt hyvittää tililleni.

Organisaation kohokohdat

Rahastoyhtiö - asunto- ja kunnallispalvelujen rahastoyhtiöistä on tullut kiinteä osa yhteisöllistä rakennetta, ja ne täyttävät kerrostalojen asukkaille kohdistuvat velvollisuudet päivittäisten perustarpeiden parantamiseksi ja täyttämiseksi.

Johtajaksi voi tulla mikä tahansa oikeushenkilö, jolla ei ole ongelmia lakien kanssa. Tämä markkinarako liikemiehille on edelleen suhteellisen ilmainen, koska sitä ei pidetä kovin kannattavana. Mutta siinä ei käytännössä ole kilpailua, eikä sinun tarvitse ponnistella liikaa asiakkaiden löytämiseksi. Riittää, että otat hallintaan useita kerrostaloja - ja työn pohja on valmis.

Ei voida sanoa, että rahastoyhtiön avaaminen on erittäin helppoa, koska viime aikoina hallituksen vaatimukset näille rakenteille ovat tulleet paljon tiukemmiksi kuin ennen. Siitä huolimatta, jos ei ole suurta alkupääomaa, mutta haluavat perustaa oman yrityksen, voit ottaa riskin astumalla yli pelkoon ja epävarmuuteen.

Organisaation ja sen tyyppien hallinta

Venäjän lainsäädännössä valvotaan tiukasti kaupallisia hallintorakenteita, jotka ylläpitävät optimaalisia mukavuuksia kerrostalojen asukkaille ja tarjoavat kodin kunnostustöitä, keskeisten energialähteiden, kuten sähkön, kaasun, veden ja lämmityksen, jatkuvan toimituksen. Tämä on rikoslain päätarkoitus, joka tulisi toteuttaa tehokkaimmin. Asukkaiden tulisi kokea suurin mukavuus vastineeksi säännölliset kuukausimaksut. Rikoslain (oikea nimi on "johtava organisaatio") toimintaa valvotaan seuraavilla säädöksillä:

• Venäjän federaation siviili- ja asuntokoodit.
• Organisaation muuttuneet vaatimukset, jotka on määritelty liittovaltion laissa nro 255-FZ (päivätty 21. 7. 014).
• Hallituksen asetuksella N 1075 (päivätty 22. 0. 012) vahvistetut menetelmät lämmitysmaksujen sääntelyyn.
• Vesihuollon ja jätevesien käsittelyn välisten suhteiden sääntely liittovaltion laissa N 416-FZ (päivätty 07. 2. 011).
• Ja muut lait, jotka koskevat energiatehokkuuden muuttamista, asunto- ja kunnallispalvelujen auttamista uudistusten toteuttamisessa, uusien asuntokannan toimintaa koskevien sääntöjen hyväksymistä jne.

Ymmärtäminen, miten rahastoyhtiö avataan asunto- ja kunnallispalvelujen alalla, auttaa tietämään sen oikean organisaation ja hankkeen toteuttamistavat. Asukkaille annetaan valita kodinhoito yhdellä kolmesta vaihtoehdosta:

• Hybridi - suurille monikerroksisille rakennuksille, joissa asukkaat ratkaisevat kaikki talon ylläpitoon liittyvät hallinto-, operatiiviset ja organisatoriset kysymykset yksin ilman ulkopuolisten yritysten apua.
• välitön - pienille taloille, joissa on 40 asuntoa tai vähemmän. Tässä tapauksessa vuokralaiset valitsevat talosta edustajan, joka tekee urakoitsijoiden kanssa sopimukset tarvittavien korjausten suorittamiseksi yleisön puolesta.
• Operatiivinen - MKD: lle tai useammalle, sidottu yhteen viestintään. Tapaus, jossa vuokralaiskokous enemmistöpäätöksellä päättää heille sopivimman rahastoyhtiön - johtavan organisaation - valitsemisesta.

Kokouksen pohjalta vuokralaisten ja johtajien välillä tehdään sopimus, joka sinetöidään sopimuksella, jossa täsmennetään molempien osapuolten velvollisuudet. Useat kerrostalot, joita yhdistää yksi keskitetty järjestelmä, voivat samanaikaisesti osallistua sopimukseen.

Vaatimukset hallinto-organisaatiolle asumisen ja kunnallisten palveluiden alalla

Nämä tiedot sekä tiedot suoritetusta työstä, palveluluettelo sekä niiden kustannukset ja muut tiedot syötetään yhtenäiseen liittovaltion tietojärjestelmään - GIS-asuminen ja kunnalliset palvelut - missä niitä on vuokralainen voi ottaa yhteyttä selvittääkseen nousseet kysymykset. Tätä resurssia koskevan tiedon puute antaa asunnon omistajalle oikeuden tehdä valitus asuntotarkastuksessa tai jopa syyttäjävirastossa.